อสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเปลี่ยนเกม KKP ชี้ผู้ซื้อหันหา บ้านราคาจับต้องได้
วันนี้ (27 ก.ค.2569 ) ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม) ช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 เทียบกับปี 2568 พบว่า ความย้อนแย้งเชิงโครงสร้างที่น่าสนใจ แม้ตลาดจะฟื้นตัวในแง่ของจำนวนยูนิต แต่อัตราการเติบโตของ มูลค่าโอนรวมกลับขยายตัวต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคสู่กลุ่มสินค้าราคาประหยัด (Affordable Segment) และการหมุนเวียนของตลาดบ้านมือสอง
เช่น พื้นที่ กรุงเทพที่มียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นถึง 17.0% แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพียง 4.4% ในขณะที่ จ.สมุทรปราการ ยูนิตโอนเติบโต 7.4% แต่มูลค่ารวมดิ่งลงถึง -9.5% จากการการสำรวจข้อมูลเชิงลึกสะท้อนความต่างของแต่ละทำเลอย่างชัดเจน ทำเลกรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมเติบโตโดดเด่น ยอดโอนพุ่ง 24.9% มูลค่าโต 16.0% ขณะที่บ้านเดี่ยวชะลอตัวชัดเจน ยอดโอนลดลง -0.7%, มูลค่าลดลง -9.0%
ส่วนทำเล จ.นนทบุรี ภาพรวมเติบโตดี นำโดยอาคารชุด ยอดโอนโต 20.0%, มูลค่าโต 23.0% โดยเฉพาะคอนโดฯ มือสองที่มูลค่าโตถึง 31.4% ส่วนบ้านแฝดมือหนึ่งหดตัวแรง ยอดโอนลดลง -18.8% ขณะที่ทำเลปทุมธานี ที่เด่นสุดในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ยอดโอนโต 13.7% และบ้านเดี่ยวมือสอง มูลค่าโต 20.1% สวนทางคอนโดฯ มือหนึ่งที่หดตัว -18.4% เป็นต้น
ทั้งนี้ เกียรติยนาคินภัทร วิเคราะห์อีกมูลค่าการโอนที่ลดลงสวนทางกับจำนวนยูนิต มาจาก 3 ปัจจัยหลัก คือสงครามราคาจากตลาดมือสอง ที่ ผู้ขายยอมหั่นราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการร่วงลงถึง -30.9% และกรุงเทพฯ ลดลง -10.9% การปรับเปลี่ยนสินค้า (Product Mix Shift): ผู้ซื้อปฏิเสธบ้านมือหนึ่งราคาสูง หันไปเลือกคอนโดฯ หรือบ้านแฝด/ทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กที่ราคาจับต้องได้และข้อจำกัดสินเชื่อและหนี้ครัวเรือนเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อจริง (Real Demand) ระดับกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาสูงได้
สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง สินค้าที่จะช่วยพยุงตลาดต้องเน้น ความคุ้มค่าด้านราคาและฟังก์ชัน (Value for Money) แนะ 3 กลยุทธ์ตั้งรับสำหรับผู้ประกอบการ ตัองประเมินกำลังผ่อนของลูกค้า เพื่อกำหนดกรอบราคา (Affordability) ก่อนออกแบบฟังก์ชันและขนาดที่ดิน แบ่งเฟสการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อบริหารความเสี่ยงจากดีมานด์ที่เปลี่ยนเร็วและลดภาระดอกเบี้ย และ สร้างจุดเด่นเหนือตลาดมือสอง ด้วยคุณภาพหลังการขายและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ
อ่านข่าว:
ปฏิบัติการถอนราก "นอมินี" DBD x DSI ประกาศนำร่อง 2 เกาะ “พะงัน-สมุย”
สแกนเมืองท่องเที่ยว พบคนไทยถือหุ้นแทนต่างด้าว กว่า 5 หมื่นราย
ครม. เคาะต่อมาตรการ ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้าน-คอนโดไม่เกิน 7 ล้าน