HILITE: ชี้เป้า AMATA-WHA รับอานิสงส์ทีมไทยแลนด์โรดโชว์นิวยอร์ก ลุ้นเกณฑ์ Data Center

โบรกประเมินทิศทางเชิงบวกต่อกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม รับอานิสงส์ทีมไทยแลนด์โรดโชว์นิวยอร์ก ดึงดูดกองทุนและบิ๊กเทคฯ ระดับโลกอย่าง PIMCO, Microsoft และ Bank of America ร่วมลงทุน Data Center, AI และ Digital Infrastructure ผสานยอดขอรับส่งเสริม BOI และ FDI ครึ่งแรกปี 2569 เติบโตแข็งแกร่ง ขณะที่ราคาที่ดินนิคมฯ ปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง บล.เอเซีย พลัส และ บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ชู AMATA และ WHA เตรียมรับประโยชน์ โดยมี Catalyst สำคัญจากความชัดเจนของกฎระเบียบ Data Center ใหม่ในช่วงกลางเดือนตุลาคมนี้

บล.เอเซียพลัส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า นายอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี นำทีมไทยแลนด์ พร้อมตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) และ สภาธุรกิจตลาดทุนไทย (FETCO) โรดโชว์ที่นิวยอร์ก พบ Bank of America, PIMCO, Microsoft และนักลงทุนสถาบันระดับโลก เพื่อเสนอศักยภาพและโอกาสลงทุนในไทย โดยเน้นอุตสาหกรรมแห่งอนาคต อาทิ Data Center, AI, Digital Infrastructure และพลังงานทางเลือก ขณะที่ PIMCO แสดงความสนใจสนับสนุนเงินทุนสำหรับ Data Center ในไทย สะท้อนโอกาสที่ไทยจะดึงดูด FDI และการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น

ข่าวดังกล่าวถือเป็นปัจจัยเชิงบวกต่อกลุ่มนิคมฯ ในระยะกลาง-ยาว เนื่องจากการพบปะกองทุนและบริษัทเทคโนโลยีระดับโลก ช่วยเพิ่มโอกาสให้ไทยเป็นฐานลงทุนของอุตสาหกรรมใหม่ โดยเฉพาะ Data Center, AI, Digital Infrastructure, EV และเทคโนโลยี ซึ่งจะหนุนความต้องการที่ดิน ระบบสาธารณูปโภค และบริการที่เกี่ยวข้อง หากการเจรจาสามารถต่อยอดเป็นโครงการลงทุนจริง

อีกด้านหนึ่ง การที่กองทุนระดับโลกให้ความสนใจโครงสร้างพื้นฐานของไทย ยังช่วยต่อยอด Investment Ecosystem ทั้ง Data Center, Cloud, AI และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ซึ่งมีโอกาสกระตุ้นการลงทุนต่อเนื่องและเพิ่ม Backlog ของนิคมฯ ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ผลกระทบระยะสั้นยังจำกัด เนื่องจาก Roadshow อยู่ในขั้นตอนสร้างความสนใจและเจรจาลงทุน

WHA และ AMATA ถือเป็นหุ้นที่ได้รับประโยชน์มากสุดจากธีมการลงทุนของ FDI และ Data Center โดย WHA มีความเชื่อมโยงกับ Digital Infrastructure และ Data Center ขณะที่ AMATA มีฐานนิคมฯ และลูกค้าอุตสาหกรรมรองรับการลงทุนใหม่ ดังนั้นการเพิ่มขึ้นของ FDI หากเกิดขึ้นจริงจะเป็นปัจจัยสนับสนุนทั้งยอดขายที่ดิน Backlog และรายได้สาธารณูปโภคในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นควรติดตาม ตัวเลข BOI applications, ลูกค้ารายใหม่, ยอดจองและยอดโอนฯ ที่ดิน รวมถึงความคืบหน้าของเกณฑ์การลงทุน Data Center จากบอร์ด Data Center มากกว่าการตอบรับจาก Roadshow เพียงอย่างเดียว ดังนั้น ข่าวนี้ช่วยหนุน Sentiment และความคาดหวัง ต่อกลุ่มนิคมฯ ขณะที่ Upside ต่อผลประกอบการจะชัดเจนขึ้นเมื่อเห็นการลงทุนและยอดขายที่ดินเกิดขึ้นจริง

ด้าน บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ระบุว่า คำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI และการอนุมัติการลงทุนแตะ 1.47 ล้านล้านบาท (+37% YoY) และ 1.3 ล้านล้านบาท (+45% YoY) ตามลำดับ ขับเคลื่อนหลักโดยกลุ่มดิจิทัล ตามมาคือกลุ่มไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ (E&E) และกลุ่มเกษตรและอาหาร ขณะที่ FDI ใน ครึ่งแรกปี 2569 พุ่งขึ้น 80% YoY ที่ 1.37 ล้านล้านบาท หนุนจากภาคดิจิทัลซึ่งมีมูลค่า 1.11 ล้านล้านบาท (+150% YoY) สูงกว่ามูลค่า FDI ตลอดปี 2568 ที่ 1.36 ล้านล้านบาทไปแล้ว

การไหลเข้าของ FDI และการอนุมัติจาก BOI ที่แข็งแกร่ง สะท้อนโมเมนตัมการย้ายฐานการลงทุนที่ยังคงดำเนินต่อไปในระยะกลาง การลงทุนมูลค่า 3.35 แสนล้านบาท (+23% YoY) ภายใต้โครงการ FastPass scheme ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนจาก BOI แล้ว คิดเป็นสัดส่วนมูลค่าลงทุนที่ได้รับอนุมัติรวม 9.48 แสนล้านบาท (+109% YoY) (Figure 10) เราสังเกตว่าตัวเลข ไตรมาส 2/69 อ่อนแอลง QoQ จากฐานสูงและกิจกรรมลงทุน ไตรมาส 3/69F น่าจะยังคงซบเซาจากนักลงทุนรอกฎระเบียบใหม่ของ Data Center ที่ชัดเจนขึ้น

คาดกฎระเบียบใหม่ของ Data Center จะเผยช่วงกลาง ต.ค. 2569

ตามคำกล่าวของนายดนุชา พิชยนันท์ เลขาธิการสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช. หรือ NESDC) กฎระเบียบใหม่ของ DC ในไทย ซึ่งจะครอบคลุมขนาดศูนย์ข้อมูล การใช้ไฟฟ้า และสถานที่ตั้ง กับข้อกำหนดเพื่อหลีกเลี่ยงผลเชิงลบต่อครัวเรือน คาดว่าจะมีผลบังคับใช้กลาง ต.ค. 2569 ภายใต้กฎระเบียบที่อยู่ระหว่างการวางแผน DC ที่ใช้ไฟฟ้าเกิน 100MW ควรถูกจัดประเภทเป็นศูนย์ข้อมูลขนาด Hyperscale ส่วนศูนย์ข้อมูลที่ใช้ไฟฟ้าต่ำกว่า 100MW แต่ถูกจัดประเภทเป็นโรงงานอุตสาหกรรมจะต้องตั้งอยู่ในนิคมฯ (IE) แม้ Amata Corp (AMATA.BK/AMATA TB)* และ WHA Corp (WHA.BK/WHA TB)* จะได้ประโยชน์หลักจากอุปสงค์ที่ดินในนิคมฯ ที่อาจเพิ่มขึ้นแข็งแกร่งจากกลุ่ม DC แต่เรายังสังเกตว่า Gulf Development (GULF.BK/GULF TB), STECON (STECON.BK/STECON TB)* และ Frasers Property (FPT.BK/FPT TB) ต่างก็สนใจจัดตั้ง Data Center Park เช่นกัน

ราคาที่ดินในนิคมฯ และอัตราค่าเช่าอสังหาฯ อุตสาหกรรมเป็นแนวโน้มขาขึ้น

บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ (Savills) พบว่าราคาเฉลี่ยที่ดินนิคมฯ (ASP) ในบางแปลงเพิ่มอย่างรวดเร็วจาก 3.5-4 ล้านบาท/ไร่ ขึ้นมาที่ 6 ล้านบาท/ไร่ และบางแปลงเพิ่มจาก 4.5-5.5 ล้านบาท/ไร่ เป็น 8 ล้านบาท/ไร่ ขณะที่ Cushman & Wakefield ยังพบราคาที่ดินนิคมฯ โดยเฉลี่ยเพิ่มอยู่ที่ 8.4 ล้านบาท/ไร่ (กลางปี 2569) จาก 5.5-5.75 ล้านบาท/ไร่ ปี 2564 ส่วนที่ดินนิคมฯ ของ DC ซึ่งจำเป็นต้องมีระบบไฟฟ้า น้ำประปา และโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องครบถ้วน มีราคาสูงกว่าราคาปกติราว 15-30%

ราคาขายที่ดินครึ่งแรกปี 2569 ของ AMATA ที่ 8.2 ล้านบาท/ไร่ (+32% YoY) ได้สะท้อนแนวโน้มขาขึ้นดังกล่าวไปแล้ว ส่วนราคาขายที่ดินของ WHA ยังคงต่ำที่ 4.8 ล้านบาท/ไร่ เพราะการโอนที่ดินจากนิคมฯ WHA Eastern Industrial Estate (WHA-IER) ซึ่งมี margin ต่ำในสัดส่วนที่มากขึ้น

ด้านอสังหาฯ อุตสาหกรรม (โรงงานให้เช่าและคลังสินค้า) มีพื้นที่ให้เช่ารวม 3.4 ล้านตร.ม. โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยเพิ่มเกือบแตะ 90% ทำให้อัตราค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น ในระยะข้างหน้า เรามองราคาที่ดินในนิคมฯ และอัตราค่าเช่าอสังหาฯ อุตสาหกรรมเชิงบวก ซึ่งคาดจะยังคงเพิ่มตามอุปสงค์ที่ดินที่แข็งแกร่งและการลงทุนต่อเนื่องด้านเทคโนโลยี ดิจิทัล และภาคการผลิตที่มีมูลค่าเพิ่มสูง โดยที่อุปทานที่ดินและอสังหาฯ ที่มีอยู่ยังต้องใช้เวลาในการปรับเพิ่มขึ้นให้ทันกับอุปสงค์

เราคงให้น้ำหนักการลงทุนกลุ่มนิคมฯ มากกว่าตลาดฯ และคงคำแนะนำ ซื้อ ทั้ง AMATA และ WHA ประเมินราคาเป้าหมาย SOTP ที่ 37.00 บาท และ 5.90 บาท ตามลำดับ โ

ล่าสุด เราได้ปรับเพิ่มกำไรปี 2569 ของ AMATA ขึ้นเพื่อสะท้อนราคาขายที่ดินเฉลี่ย (ASP) และ gross margin ที่สูงขึ้น โดยมีผลกำไรจากการขายเงินลงทุน (divestment gains) เป็นปัจจัยบวกเพิ่มเติม แต่สำหรับ WHA เราได้ปรับลดกำไรปี 2569 ลงหลังตามการปรับลดสมมติฐาน ASP และ gross margin ลงใหม่ เมื่อกฎระเบียบใหม่ของ DC และราคาค่าไฟฟ้าของ DC มีความชัดเจนขึ้นแล้ว เราคาดว่าการลงทุนจากกลุ่ม DC จะกลับมาอีกครั้ง ซึ่งจะเปิดโอกาสให้มีการปรับเพิ่มสมมติฐานยอดขาย/โอนที่ดินและ ASP ปี 2570 ของเรา